(网经社讯)在县域一线跑了近二十年，见过太多电商产业园区的起起落落。
有的园区，当年锣鼓喧天、领导剪彩，如今门可罗雀、招牌褪色；有的园区，运营公司靠着一纸招标合同进场，三年服务期满拍拍屁股走人，留下一地鸡毛；也有的园区，从“场地租赁”一步步长成真正的产业生态，让入驻企业不舍得走。
今天和大家谈一个敏感但必须直面的话题：电商产业园区，还有没有必要继续存在？那些靠政府补贴养着的运营公司，到底是产业助推器，还是资源吞噬者？
这个问题没有标准答案，但我们可以从数据、案例和政策中，找到一些接近真相的线索。
一、冰冷的数据：全国产业园区空置率已达25%，部分二三线城市超40%
先看一组数据。
根据2026年一季度，最新多方机构数据，全国产业园区空置情况确实呈现严峻态势，虽然具体数值因统计口径和区域划分略有差异，整体平均水平方面：全国重点城市产业园区平均空置率已突破25%部分二线、三线四线城市空置率显著更高，普遍超过40%或更高 。
当前产业园区面临“建成即空城”的困局，尤其在非核心城市，大量项目招商困难，租金与出租率双降已成为行业普遍挑战 。
干电商的人都知道，曾经流行的“中国直播看杭州，杭州直播看九堡”，这话不是吹的。你走进九堡的街道可以随处看到——不够宽阔的马路，不甚平坦的路面，地铁口趴着各种各样的摩的。丽晶国际中心曾经号称”杭州网红第一大楼”，而今天，依旧是在杭州九堡——曾经是直播电商的发源地，有园区空置率从不到20%飙升至接近40%。
县域物流园的情况更不乐观：超52%的县域物流园开业18个月内空置率仍高于35%，平均招商周期拉长至11.7个月。
这些数字背后，是一个残酷的现实：大量电商产业园区，正在从“产业高地”变成“资产包袱”。
与此同时，商务部等6部门2026年4月发布的《关于更好服务实体经济 推进电子商务高质量发展的指导意见》，明确提出“强化国家电商示范基地分类指导与动态管理”。商务部等9部门于2026年7月发布的《关于加快零售业创新发展的意见》，进一步要求“加强零售商业设施运行监测”、以及“推动商业设施布局均衡”。
“动态管理”和“布局均衡”这两个关键词，释放了一个明确的信号：国家层面已经意识到，电商园区这类集聚性的样本工程并不是越多越好，而是要“该淘汰的淘汰、该升级的升级”。
二、“二房东”模式的黄昏：为什么那么多园区做成了“僵尸园区”？
问题出在哪里？众多的资料和现实表明：很多现象都同时集中在一个词上， 那就是“二房东”模式。
很多电商产业园区的运营逻辑，本质上是“圈地—盖楼—招商—收租-补贴”的房地产租赁以及所谓的代运营模式和逻辑，并不是真正的产业服务和产业生态打造的匠心运营。一些运营公司进来本身就面临着直奔补贴资金而来，而这些运营公司其本心和本质是把园区当成“物理空间”来经营，而不是“产业生态”来培育。而且很多运营公司本身并没有真正对数智经济背景下的品牌运营有任何真实实践和运营策略，负责招募这些运营公司的部门产业负责人未必真正懂得运营。
因此，这些基因和这种模式导致三大致命缺陷：
第一，运营能力的空心化。 正如有分析指出，“二房东缺乏运营能力，纯粹为了自己挣钱和套取专项资金，对产业伤害非常大”。很多运营公司的核心竞争力不是产业服务，而是“拿下项目的本事”——谁跟地方关系好、谁能拿到补贴、谁能中标，谁就能活。至于入驻企业能不能成长、产业能不能集聚，那是拿到运营资格后的照抄和模仿等次要问题。深圳市政协委员叶亚丽曾经在调研中发现并明确指出，很多产业园在应对上级检查的表面文章上、数据的汇总汇报上、租金的快速上涨方面均和“二房东”有着密切关系，“很多二房东缺乏运营能力，纯粹为了套取政策或者自己想方设法多挣钱”。偏离了政府委托其运营产业促进的本心，给很多地方的县域经济和产业发展造成伤害。
第二，利益格局的固化。 一个区县、一些县城的电商园区、产业小镇、乡村E镇等等园区，运营公司一旦中标，往往就是“三年起步、五年不换，长期垄断”。在这期间，真正有创意、有能力的创新企业和团队，因为进不了这个“圈子”，拿不到资源，只能在外面自生自灭。而圈内的运营公司，只要应付好每年的检查、视察、参观，就能稳稳当当吃补贴、拿政策。正如曾经有评论一针见血指出的：“为建园区而搞电商园区的思维和做法，注定会成为一个伪命题”。
第三，同质化竞争的加剧。 传统模式常规的“中标--参观--学习--落地--交付--验收”的模式，注定在形式上更贴近于复制粘贴型经济形态。 学来学去，重要的是照葫芦画瓢，你搞直播基地，我也搞直播基地；你搞跨境电商，我也搞跨境电商。全国各地一哄而上，模式雷同、定位模糊，最后的结果就是“千园一面”。有园区运营者坦言，单纯依靠租金赚取差价的盈利模式已彻底崩塌，再加上园区同质化问题严重，市场竞争愈发激烈。当所有园区都长一个样，入驻企业为什么要选你？选了进去又如何？
三、“菜鸟金谷”的逆袭：什么样的园区能活下来？
但硬币有反面。
在金华金义新区，有一个叫“菜鸟金谷”的电商产业园。根据相关资料表明：占地22万平方米，一期出租率超85%，二期投用后整体出租率也在80%以上。
在全国园区空置率25%的背景下，这个成绩是怎么做到的？
这个园区的运营负责人说得很直白：“我们不打价格战，我们拼服务。”他们把园区生态概括为“三集聚”：电商人才集聚、电商平台集聚、服务商集聚。入驻商家年线上销售额普遍在千万级以上，本身就是细分行业的佼佼者；从淘宝天猫到抖音快手，从亚马逊到TikTok，官方小二的培训和服务覆盖几乎所有主流电商渠道；财税、工商、物流、法务等配套环绕园区，企业只需专注核心业务。
多年以来，懂的人都明白，留人就要用人性化融合生态发展，园区刻意营造出一种“校园氛围” ——足球、篮球、羽毛球等兴趣社团定期活动，青年夜校课程长期设点，“总裁下午茶”和商家茶话会成为常态。这些看似与生意无关的安排，却催生了很多意想不到的化学反应：做纸箱包装的老板，在足球场上结识了做服装生意的邻居——一场球下来，一条供应链的上下游关系就在球场边对接上了。
“菜鸟金谷”的案例告诉我们非常简单的生态逻辑：园区能不能活下去，不取决于租金多便宜，而取决于你能不能帮企业赚钱，能不能让这些创业者将生产、生活、生存“三生一体”化。 当入驻企业说“一年下来我们在流量上烧掉的钱比租金多得多”的时候，园区的价值就不在于“省房租”，而在于“帮生意”，给生存环境，造生态。
四、AI时代的园区新范式：从“物理集聚”到“能力聚合”
问题是：当上面这些问题都还没讨论明白的时候，新的AI生态又触发了新的产业发展。
2026年政府工作报告明确提出“打造智能经济新形态”。2026年，AI正在深刻改变电商产业园区的底层逻辑。
截至 2026 年初，市电商产业园数量已达30 个，形成了东海水晶、赣榆海鲜、海州运动服饰等多个特色产业带 。连云港市委书记邢正军明确提出，要把AI 电商产业作为发展新质生产力的重点方向，全力打造特色"AI 电商名城”。依托深水海港和交通枢纽优势，连云港网络销售额连续多年保持百亿级增长，2025 年已突破1400 亿元。当前，连云港正通过完善算力供给、金融支持及品牌出海等全链条服务体系，推动 AI 技术与电商产业深度融合，以“工业立市、产业强市”战略赋能高质量发展。
而在深圳两个园区的实践，清晰地完整地揭示了两种清晰路径。
路径一：存量改造。 福田梅林AI硬件创新广场（原多丽工业区），曾是电商时代的明星园区，后因产权纠纷陷入停滞。2026年6月正式更名揭牌，转向"AI硬件"赛道。放弃与甲级写字楼争抢总部企业，回归自身高承重、高层高的物理禀赋，精准承接硬件企业研发与中试环节。通过"弹性租赁+梯度减租"政策，出租率从30%回升至80%，引入利研科技、亚洲芯半导体等企业，并落地全国首个"空天地宇AI智慧驿站"提供真实测试环境。
路径二：新建载体。 宝安DataEye剧查查AIGC产业园于2026年6月25日开园，定位"AI+跨境电商"，构建"培训-实战-孵化-发行-衍生"全产业链闭环，规划年产50万分钟AIGC商业内容，联动全球电商资源助力内容出海。
所有的成功不是简单的换招牌，而是一场深度的产业共谋，更多的产业园区正在向着落地全链路AI内容产业化布局。
我们能够越来越多地看到，AI正在改变园区的三个核心能力：
第一，从“人海战术”到“智能运维”。 过去园区靠大量人力做招商、做服务、做配套。现在AI智能体可以7×24小时处理入驻企业的需求，从智能客服到数据复盘，从数字人直播到智能选品。
第二，从“经验判断”到“数据驱动”。 过去园区运营靠“感觉”——哪个行业火就招哪个。现在AI能够精准分析产业趋势、企业需求、人才流向，让园区的资源配置更加精准。
第三，从“物理空间”到“数字生态”。 AI让园区的边界被打破——入驻企业不一定非要坐在园区里，而是可以通过数字化的方式接入园区的算力、数据、模型、渠道等资源。
当园区从"房东"变为"能力聚合者"，AI时代的新范式才刚刚开启。
五、OPC社区的兴起：电商园区的“轻量化”革命
与AI浪潮同步的，是OPC（One Person Company，“一人公司”）的爆发式增长。
2026年6月，北京市经济和信息化局印发《支持人工智能OPC创新发展行动方案（试行）》，明确提出“支持青年人才创新创业，培育一批AI驱动、小而精、专而强的创新主体”。浙江杭州出台了5大维度12项硬核政策，覆盖市场准入、合规经营、产权保护、信用赋能、柔性监管全生命周期。云南出台措施，支持现有创业园区开设OPC专区，提供拎包入驻的免费创业工位。
必择 (宁波) 数贸科创园 AiOPC 社区。该园区位于宁波市海曙区江厦街道解放南路 10 号，是海曙区利用原闲置幼儿园区域改造而成的“人工智能 + 跨境电商”青创产业园区。建筑面积超2000平方米，已落地企业12家，预计三年内可实现年跨综服规模超10亿元。园区提供“AI赋能+跨境生态”的一站式支撑：对内集成多模态智能体开发工具，对外直连亚马逊、TikTok Shop等全球平台。
OPC社区的本质不是传统意义上的“园区”，而是一个“能力聚合器”。 它不再追求“大而全”的物理空间，而是追求“小而精”的能力服务——算力、数据、模型、渠道、合规，全部打包成一个“创业包”，让一个人+一台电脑就能干出一家公司的活。
在中关村AI北纬社区，已有超70家OPC入驻，“三五个人，干出三十个人的活”已经成为常态。一个核心团队只有三五人的创业公司，借助AI深度赋能，撬动了传统模式需要二三十人、年成本高达1500万至2000万的研发部门才能完成的工作。
这是对传统电商园区模式的根本性挑战：如果一个人+AI就能完成过去一个团队的工作，那还需要几万平方米的园区吗
六、政策风向：国家在电商园区上的“加减法”
我们通过梳理2026年以来的政策，可以清晰地看到国家在电商园区问题上的两条主线：
（一）做“减法”：动态管理、优胜劣汰。
商务部等6部门2026年4月的《关于更好服务实体经济 推进电子商务高质量发展的指导意见》，该意见指出，电子商务已成为发展新质生产力的新动能。文件明确提出“强化国家电商示范基地分类指导与动态管理”，同时还配套提出了以下重点方向：
1．引导产业升级：加强未来产业孵化和商标品牌建设，提升示范基地的创新能力和品牌影响力 。
2．拓展国际布局：鼓励电商企业在海外建设直采基地，扩大优质特色产品进口，打造全球好物进入中国市场的电商“直通车” 。
同时，商务部等9部门7月的文件进一步要求“加强零售商业设施运行监测”、“推动商业设施布局均衡”。
动态管理意味着什么？
意味着“终身制”被打破。
早期评上“国家电子商务示范基地”就可以一劳永逸，长期分轮给补贴，给专项资金，给政策倾斜，现在要接受持续考核。做得好的继续支持，做得差的淘汰出局。
同时，2026年修正的公平竞争审查条例，将“委托招商引资”也纳入了审查范围，过去地方政府明面上不出文件、私下签“抽屉协议”的做法，正在被堵上。
（二）做“加法”：精准扶持、生态赋能。
同一份文件也提出“鼓励各地立足资源禀赋和区位优势，打造电商特色产业集群”、同时“引导加强未来产业孵化、商标品牌建设”的产业布局要求。九部门联合下发的零售业创新意见提出“激发下沉市场消费活力，推动县域商业提质增效，开展'千集万店'改造提升”。
政策逻辑已经很清晰：国家不再鼓励“遍地开花”式的园区建设，而是支持“精准滴灌”式的生态培育。
七、县域电商园区的“生死选择题”
对于县域电商园区，这场变革尤为深刻。
过去十年，很多县域的电商园区是“政策催生”的——上面有专项资金，下面赶紧建个园区把钱花出去。至于这个园区有没有产业基础、有没有人才支撑、有没有市场逻辑，那是次要问题。
这样长期发展导致的结果就出现了一些问题：大量县域电商园区变成了“三无产品”——无产业、无人才、无生态。
有的园区变成了“直播基地”的代名词——几十个直播间，白天没人播，晚上没人管，应付检查时临时微信群里吆喝一声来“走秀”。有的园区变成了“展示中心”——墙上挂满了牌匾和荣誉，有人没人气，有样品没灵魂，一切高大上、商业气息空荡荡。
这虽然不是所有，但是我们不能只看到少数的样板，因为他们不能代表更多的县域电商产业园现状。
但县域真的不需要电商园区吗？
也不是。
陕西武功县不沿边不靠海，2025年全县跨境电商交易额接近1亿元，以农产品及其深加工品为主，省级跨境电商产业园的规模及企业出口业务（如红枣出口北美、水果进口等），走出了内陆县域嵌入全球价值链的路径，依托省级跨境电商产业园，形成了“跨境+质造”双引擎。典型案例包括陕西北疆美农供应链有限公司拓展东南亚及南美生鲜进口，并计划2026年出口陕北土豆和山东洋葱至越南；以及陕西臻鲜电子商务有限公司将新疆红枣出口至美国，真切地走出了一条内陆县域嵌入全球价值链的独特路径。
四川汉源县汉源县农特电商物流园区基础设施提升建设项目的项目概算投资为4897.89万元，整体提升改造物流仓储3.37万余平方米，建成了集仓储物流、产业孵化、品牌运营、数据服务于一体的现代化电商产业平台。
四川苍溪县的“中国播谷”（即杭广东西部协作(苍溪)数字产业园）成功入选了商务部及四川省商务厅发布的2025年全国农村电商高质量发展典型案例。该园区通过整合资源，打造直播电商产业，2024年园区总产值达5300万元，农产品线上交易额突破3000万元，培育了大量电商直播人才
这些县域的共同点是什么？
不是园区建得多漂亮，而是产业根基扎得有多深。
武功有农产品加工基础，汉源有特色农业资源，苍溪有直播电商的产业土壤。
我们必须搞清楚的是：园区只是这些产业根基的“放大器”，而不是“替代品”，更不是简单的运营公司将专项资金和补贴资金花出去的“熔炉”。
八、结论：AI时代，园区不死，但“二房东”需要亡
回到文章开头的问题：电商产业园区还有没有必要存在？
整个时代需要的答案是：园区作为一种产业载体，有存在的必要；但“二房东”式的运营模式，必须被淘汰，才能更好地促成产业发展，才能真正鼓励当地企业家和创业者的干劲。
未来能活下来的电商园区，需要也必须具备三个特征：
第一，从“房东”变成“合伙人”。 不再靠收租过日子，而是深度参与入驻企业的成长——帮他们对接资源、优化供应链、拓展市场。正如有分析指出的，地方国企必须彻底撕掉“二房东”标签，从“土地开发商”变身“产业合伙人”。
第二，从“大而全”变成“专而精”。 不再追求“什么都有”，而是聚焦一个垂直领域做深做透——服装、农产品、跨境电商、AI硬件，选一个赛道做到极致。商务部6部门的文件也明确指出，要“鼓励各地立足资源禀赋和区位优势，打造电商特色产业集群”。
第三，从“物理集聚”变成“能力聚合”。 不再靠“便宜房租”吸引企业，而是靠“稀缺能力”留住企业——算力、数据、模型、渠道、人才，这些才是真正的竞争力。OPC社区的兴起已经证明，未来的产业载体不一定是几万甚至几十万平方米的高大上园区，而可能更像是一个“能力包”和生态群。
商务部等9部门在《关于加快零售业创新发展的意见》中为2030年设定的目标是：线下零售成为购物休闲、沉浸体验、娱乐社交的承载之地，线上零售成为商品丰富、品质优良、规范经营的购物之所。
这句话同样适用于电商园区：未来的园区，应该是产业生态的承载之地，是创新能力的聚合之所，是AI经济触发下的产业生态一体化的试验田，而不是“二房东”的收租场。
让那些只会“吃老本”的运营公司出局，让那些只会靠概念整合包装炫耀所谓的高大上的长期垄断运营者出局，让真正懂产业、能创新、会服务的团队上场。这不仅是对财政资金的负责，更是对县域经济未来的负责，还是对AI数智经济背景下整个产业生态迭代的基础打造。
当前，正是举世瞩目的世界人工智能大会2026年大会在上海召开之际，“智能伙伴 共创未来”主题突显其全球影响力。我们也希望，全国县域电商产业园区的发展伴随着AI人工智能产业的发展而再度崛起，真正再次释放出巨大能量去影响和辐射近2000多个县域和地区，我们期待着。
孙云沁，网经社电子商务研究中心特约研究员、县域电商专家 、"孙子电法"创始人 、产业互联网融合实践者、工信部原中国电子商务专家库高级专家、中国互联网协会"互联网+"研究咨询中心发起专家、上海魔治技术服务有限公司COO。
参考资料来源：
1．商务部等9部门. 关于加快零售业创新发展的意见（商流通函〔2026〕306号）. 2026-07-09. http://big5.www.gov.cn/gate/big5/www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202607/content_7074797.htm 【中华人民共和国中央人民政府网站】
2．商务部等6部门. 关于更好服务实体经济 推进电子商务高质量发展的指导意见. 2026-04-06. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202604/content_7064729.htm 【中华人民共和国中央人民政府网站】
3．金华新闻网. 追问丨“菜鸟金谷”何以逆势突围？. 2026-06-10. https://www.jhnews.com.cn/xw/1905631
4．金华日报. “菜鸟金谷”何以破浪突围？. 2026-07-01. https://epaper.jhnews.com.cn
5．新浪财经. AI智能体如何推进成都跨境电商园区升级. 2026-03-20. https://finance.sina.com.cn
6．中国网. 北京“一人公司”浪潮下的社区试验. 2026-07-17. http://news.china.com.cn
7．浙江在线. 全国首个人工智能OPC团体标准落地浙江. 2026-07-19. https://zjnews.zjol.com.cn/yc/qmt/202607/t20260719_31795696.shtml
8．宁波跨境电商综试区. 聚焦跨境电商，海曙又一AiOPC社区开园. 2026-05-29. https://www.nbzsq.com
9．云南省人社厅. 关于支持服务人工智能OPC创业若干措施的通知. 2026-07-17. https://hrss.yn.gov.cn
10．搜狐. 建投洞察｜告别“二房东”，传统产业园区如何向产业投行蜕变？. 2026-07-07. https://www.sohu.com
11．澎湃新闻. 7成园区变“鬼城”，“二房东”模式彻底落幕？. 2026-01-04. https://info.10000link.com
12．咸阳市商务局. 关于市政协九届五次会议第0377号提案答复的函. 2026-06-02. https://swj.xianyang.gov.cn/zzms/jyta/202606/t20260602_2090376.html
13．澎湃新闻. 中小电商加速“撤离”杭州九堡，有园区空置率逼近40%. 2025-09-11. https://caifuhao.eastmoney.com/news/20250912010013706325120
14．雅安市人民政府. 汉源县多举措构建县域电商新生态. 2026-07-08. https://www.yaan.gov.cn
15．中国青年网. 不沿边不靠海，咸阳武功如何嵌入世界贸易的大拼图？. 2026-05-07. https://news.youth.cn
16．新华网四川. “中国播谷”引领四川苍溪县域高质量发展新实践. 2026-05-29. https://www.sc.xinhuanet.com
17．人民网|深圳市福田区政府. 梅林AI硬件创新广场改出老厂区逆袭路. 2026-06-25. http://sz.people.com.cn/n2/2026/0629/c202846-41624313.html
18．宝安区政府. 宝安首个AIGC+电商出海产业园开园. 2026-06-27. https://www.baoan.gov.cn/xxgk/xwzx/tpxw/content/post_12865267.html
19．连云港市政府. 山海相拥的连云港，如何借力AI坐稳“云端”？. 2026-05-21. https://baijiahao.baidu.com/s?id=1865778355467352742&wfr=spider&for=pc
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